Das romantische Bild vom GmbH-Haus
Du träumst von einem Haus - für dich selbst oder als Kapitalanlage. Und dann kommt dein Steuerberater ins Spiel und sagt: 'Kauf es über die GmbH, du sparst Steuern!' Das klingt zu gut, um wahr zu sein. Und tatsächlich: Es ist teilweise zu gut, um wahr zu sein. Die Wahrheit ist komplizierter, und viele GGF erleben eine unangenehme Überraschung.
Zunächst die gute Nachricht: Ja, es gibt Steuersparmöglichkeiten. Wenn die GmbH eine Immobilie kauft, kann sie Zinsen auf das Darlehen als Betriebsausgaben abziehen. Das spart Körperschaftsteuer. Die Renovierungskosten, die Makler, die Notarkosten - alles wird abziehbar. Das ist attraktiv. Besonders dann, wenn du hohe Unternehmensgewinne hast und deine Steuerlast senken willst.
Das Problem mit selbst bewohnten Häusern über die GmbH
Aber jetzt kommt's: Wenn du das Haus selbst bewohnen möchtest, entsteht eine fiktive Betriebseinnahme. Du musst dir selbst Miete zahlen - und zwar eine marktwirtschaftliche Miete. Diese Miete wird Einkommen der GmbH, das versteuert werden muss. Das bedeutet: Du sparest zwar Zinsen ein (schön!), aber du bezahlst dir selbst Miete (blöd!). Das Gesamtbeispiel ist nicht immer besser als ein privater Kauf.
Noch problematischer: Wenn du die Immobilie privat nutzen willst und die GmbH sie kauft, entsteht wieder eine verdeckte Gewinnausschüttung. Die Finanzbehörde sieht das als Vorteil für dich, den sie versteuern will. Du brauchst also eine wasserdichte Dokumentation mit Mietverträgen, Mietzahlungen und einer haltbaren ökonomischen Begründung.
Immobilien als Kapitalanlage über die GmbH: Hier wird es interessant
Die Geschichte ändert sich, wenn du die Immobilie nicht selbst nutzen willst, sondern als Vermögensanlage. Dann ist es oft sinnvoll, sie über die GmbH zu halten. Die Mieteinnahmen werden in der GmbH besteuert, ja. Aber du kannst Renovierungen, Wartung, Makler und alles andere abziehen. Und am wichtigsten: Die Immobilie ist Betriebsvermögen - das ist attraktiv für die Altersvorsorge.
Das Altersvorsorge-Argument: Pensionszusage vs. Immobilie
Viele GGF halten ihre Immobilie in der GmbH und sagen sich: Das ist meine Altersvorsorge. Im Alter werde ich die verkaufen und habe mein Kapital. Das ist psychologisch beruhigend, aber steuerlich komplex. Eine Pensionszusage ist konkreter: Du weißt, welche Rente du bekommst. Eine Immobilie? Die Rente hängt vom Markt ab - du könntest Geld verdienen oder verlieren.
Die praktische Empfehlung
Kaufe Immobilien über die GmbH, wenn: (1) Es eine Kapitalanlage ist und nicht dein Eigenheim. (2) Du bereit bist, Mietverträge zu dokumentieren und korrekt zu versteuern. (3) Du einen Steuerberater hast, der die Details plant. Kaufe sie privat, wenn: (1) Du dich einfach reinziehen willst ohne komplizierte Verflechtungen. (2) Du bereit bist, Darlehens-Zinsen privat zu tragen. Das ist nicht immer ungünstiger als es klingt.
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